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B.O.P. DE CADIZ NUM. 70

las condiciones exigidas por la legislación urbanística, en especial su integración en la ordenación estructural, la no afección a los suelos preservados del desarrollo urbano y la justificación de la capacidad de los sistemas generales, existentes o previstos, para satisfacer las demandas del nuevo desarrollo; que el ritmo del crecimiento se adecúe a la efectiva implantación de las dotaciones y equipamientos básicos, los sistemas generales y el transporte; y que se disponga de los recursos hídricos y energéticos suficientes para atender las previsiones del desarrollo urbanístico propuesto.

Asimismo se expone el criterio, en el que se basa el contenido sustantivo del borrador de convenio que se presenta, para determinar si las actuaciones para la implantación de nuevos usos turísticos, de acuerdo con las directrices establecidas en el artículo 62 de la normativa del Plan de Ordenación del Territorio del Campo de Gibraltar, deben ajustarse a las establecidas para la zona litoral o para las zonas de interior. Dicho criterio se basa en la extensión de la aplicación de lo dispuesto en la letra A i del apartado 1 del artículo 10 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, en virtud del cual la normativa para la protección y adecuada utilización del litoral, que debe formar parte de la ordenación estructural de los planes generales, con la delimitación de la Zona de Influencia, debe abarcar como mínimo quinientos metros a partir del límite interior de la ribera del mar, pudiendo extenderse ésta en razón a las características del territorio.

En este sentido se expone que el citado artículo 62 contiene tres apartados, en el primero de los cuales se recogen, siempre según el borrador del convenio, las directrices para la delimitación de nuevos sectores turísticos que computan a los efectos de la limitación a los crecimientos urbanísticos establecidos en la norma 45
del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía, en el segundo las directrices para la delimitación de nuevos sectores turísticos que no se tienen en consideración a los efectos de dicho cómputo y en el tercero las recomendaciones para el desarrollo de los campos de golf de interés turístico.

4. En el expositivo séptimo, en relación con lo recogido en el expositivo anterior, se concluye que la actuación que se propone en el borrador de convenio, por su ubicación, no está afectado por las directrices establecidas en el artículo 63 de la normativa del Plan de Ordenación del Territorio del Campo de Gibraltar, para los sectores de uso turístico que se clasifiquen en el litoral Atlántico.

5. El expositivo octavo prevé, sin perjuicio de lo recogido en el séptimo anterior, que, en caso de que la Dirección General de Urbanismo de la Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio entendiese que a la actuación propuesta en este convenio le son de aplicación las directrices del citado artículo 63, la superficie afectada por la actuación se reduciría, pero en ningún caso por debajo de 90 Ha.

6. La estipulación segunda establece que, en la Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística, se incluirán los terrenos descritos en el expositivo segundo del convenio, con los parámetros que se recogen en el resto estipulaciones, salvo que la Consejería competente en materia de ordenación del territorio determine la afectación de la actuación por las directrices establecidas en el Plan de Ordenación del Territorio del Campo de Gibraltar para la clasificación de nuevos sectores turísticos en el litoral Atlántico del ámbito del citado plan, en cuyo caso se incluirá un máximo de 90 Ha, cuya delimitación, llegado el caso, será consensuada entre la propiedad y los servicios técnicos del Excmo. Ayuntamiento.

7. La estipulación tercera establece las determinaciones de ordenación que, obligatoriamente, deberá recoger la Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística para los terrenos que, de acuerdo con lo indicado en la estipulación segunda, se incluyan en aquélla.

8. La estipulación cuarta determina la superficie mínima que se destinará a la instalación ecuestre prevista en el borrador de convenio, en función de la extensión del ámbito que finalmente se delimite.

9. La estipulación quinta establece los plazos máximos, a cuyo cumplimiento se compromete el Ayuntamiento, para las distintas fases de la tramitación de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística, en relación con la fecha de aprobación, en su caso, del convenio urbanístico del que se presenta borrador, en el caso de la primera fase, y en relación con la finalización de la fase anterior para el resto de las fases.

10. La estipulación sexta establece el plazo máximo a que se compromete la propiedad de los terrenos, para presentar el Plan Parcial que desarrolle el ámbito que se delimite, y el momento a partir del cual puede instarse su tramitación, así como quienes pueden ejercer dicha iniciativa, con anterioridad la transcurso del citado plazo a partir de la aprobación provisional de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística.

11. La estipulación séptima establece los momentos a partir de los cuales puede instarse el establecimiento del sistema de actuación y presentarse para su aprobación el proyecto de reparcelación, así como los plazos máximos para ello.

12. La estipulación octava establece el momento a partir del cual puede presentarse para su aprobación el proyecto de urbanización, así como los plazos máximos para dicha presentación y para el inicio de las obras de urbanización. Asimismo se establece el plazo máximo para la conclusión de las obras de edificación que prevea la ordenación del ámbito.

13. La estipulación novena establece la exención al ámbito de la reserva de terrenos para viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, de acuerdo con lo establecido en la letra A.b del apartado 1 del artículo 10 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, así como el incremento del porcentaje de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística, en compensación por dicha exención, y la previsión y justificación de la monetización de ésta y el momento en que puede exigirse dicha monetización.

14. La estipulación décima establece y define la aportación económica de los propietarios de los suelos afectados por el borrador de convenio, a la ejecución de infraestructuras generales del municipio. En cuanto al resto de las estipulaciones, carecen de contenido técnico, por lo que no son objeto de este informe.

E. CONSIDERACIONES AL CONTENIDO TÉCNICO DEL BORRADOR
DEL CONVENIO

A continuación se valoran los expositivos, consideraciones, estipulaciones,
13 de abril de 2022

cláusulas, o cualquier otro epígrafe con contenido técnico, desde esta perspectiva, del borrador de convenio, en el mismo orden en que se relacionan en el apartado anterior.

1. De acuerdo con la Norma 45 del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía, y a la vista del grado de ejecución del Plan General vigente en el municipio de Tarifa, que ha dado como resultado una superficie total de suelo urbano consolidado de 455,80 Ha aproximadamente, el documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Tarifa, sólo podría clasificar una superficie total de suelo urbanizable sectorizado de 182,32 Ha, equivalente al 40% de la superficie de suelo urbano consolidado. No obstante ese límite podría verse incrementado, en función del desarrollo urbanístico que se produzca en el transcurso del tiempo desde el momento actual hasta la fecha en que se inicie la tramitación de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística. El borrador de convenio propone la clasificación de suelo urbanizable de 142,9808 Ha, no obstante se propone con unos parámetros que tendría como consecuencia que dicha clasificación no se tuviese en consideración a los efectos del cómputo de los crecimientos propuestos en el Plan General, de acuerdo con las previsiones del Plan de Ordenación del Territorio del Campo de Gibraltar. Tanto es así, que incluso se prevé la posibilidad de reducir la superficie total del ámbito en el supuesto de que la Consejería competente en materia de ordenación del territorio considerase que la actuación propuesta se encuentra en el ámbito del litoral Atlántico, en cuyo caso se reduciría tal y como veremos más adelante. El presupuesto del borrador de convenio es plantear la actuación dentro de los parámetros que establece el Plan de Ordenación del Territorio del Campo de Gibraltar para que no se considere a los efectos del cómputo de crecimiento, porque, en caso contrario, esta actuación supondría agotar, exclusivamente en términos superficiales, más del 78% de la capacidad de crecimiento del municipio de acuerdo con las limitaciones establecidas en la norma 45 del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía.

2. Los terrenos incluidos en sendas franjas al noroeste y al sureste de las fincas relacionadas están clasificados por el Plan General de Ordenación Urbanística vigente como suelo no urbanizable de especial protección por planificación urbanística:
regadío potencial, estando el resto de los terrenos clasificados como suelo no urbanizable de carácter natural o rural. Respecto de los primeros será necesario, además de la justificación de la actuación en atención al modelo de ordenación territorial, del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía y del Plan de Ordenación del Territorio del Campo de Gibraltar y al modelo de ordenación urbanística por el que se opte en la Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Tarifa, justificar que los terrenos afectados por la especial protección, establecida desde el propio plan general vigente, han perdido los valores que hicieron a éstos merecedores de tal régimen de protección o que dichos valores, en atención al modelo urbanístico elegido y a la estructura general del municipio, no requieren tal protección.

3. En relación con lo recogido en el expositivo sexto, sobre los límites establecidos en la norma 45 del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía al crecimiento propuesto por los planes generales, hay que indicar que las estipulaciones contenidas en el borrador de convenio se fundamentan en que la actuación quede, en todo caso, fuera del cómputo a los efectos de los citados límites.

Respecto al resto de criterios que deben considerarse para los nuevos crecimientos y toda vez que lo que se propone, en principio y a expensas del modelo urbanístico que determine la Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística, es un desarrollo desvinculado de los núcleos existentes, de acuerdo con lo previsto en la norma 45 del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía, deberá justificarse el cumplimiento de las condiciones exigidas por la legislación urbanística, especialmente su integración en la ordenación estructural, la no afección a los suelos que deban ser preservados del desarrollo urbano, con especial atención a lo indicado en el punto 2
anterior, y la capacidad de los sistemas generales existente o previstos para satisfacer las demandas de la actuación propuesta.

Por otro lado, será necesario, en su momento, recabar informe de la Consejería competente en materia de ordenación del territorio, para determinar si la actuación propuesta está afectada o no por las determinaciones complementarias para los usos turísticos en el litoral, pues el artículo 63 de la normativa del Plan de Ordenación del Territorio del Campo de Gibraltar no delimita con precisión el ámbito territorial que comprende el litoral atlántico, a diferencia de lo que el propio artículo determina en relación con el litoral mediterráneo en su apartado 3.

Queda fuera de toda discusión la afección a la actuación propuesta en el borrador de convenio de las directrices establecidas en los apartados 1 y 2 del artículo 62 de dicha normativa, pues, complementado lo que se recoge en el expositivo sexto, el apartado 1 establece unas directrices para todos los sectores de suelo urbanizable de uso turístico que se delimiten en el ámbito del Plan de Ordenación del Territorio del Campo de Gibraltar, se tengan o no en consideración a los efectos del cómputo de los crecimientos limitados por la norma 45 del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía. En relación con el apartado 2, dado que el presupuesto de la actuación propuesta en el borrador de convenio es que ésta no se considere a los efectos de dicho cómputo, habrá que tenerlo en consideración, pues en él se establecen los criterios para ello. Más adelante se valorará la adecuación de las determinaciones propuestas en el borrador de convenio a las directrices establecidas en estos dos apartados. No obstante, en este punto, y en relación con la delimitación de los terrenos afectados por el borrador de convenio, hay que indicar que la primera de las directrices establecidas en el apartado 1 del reiterado artículo 62, establece la obligación de que los nuevos sectores de suelo urbanizable de uso turístico se ubicarán colindantes con los suelos urbanos existentes, vinculando a éstos de forma preferente las funciones centrales de los nuevos crecimientos. El apartado 3 del artículo 21 de la Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía, establece que las directrices son determinaciones vinculantes en cuanto a sus fines. Con sujeción a ellas, los órgano competentes de las Administraciones Públicas a quienes corresponda su aplicación establecerán las medidas concretas para la consecución de dichos fines.
En este sentido, el cumplimiento de esta directriz, en los términos previstos en la Ley de Ordenación del Territorio de Andalucía, deberá ser verificado en atención al modelo urbanístico y a la ordenación estructural que se establezca en la Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística.